¿Fuerza mayor en los contratos de arrendamiento comercial en tiempos de Covid-19?

En estos tiempos en que la situación económica del país se ve afectada por la contingencia de orden social y sanitario, uno de los mercados más golpeados es el de los arrendamientos de inmuebles comerciales. Las restricciones decretadas por el gobierno han impedido el desarrollo de los objetos sociales de los micro, pequeños, medianos y grandes empresarios, en algunos casos de manera parcial y en otros en su totalidad.

Nos enfrentamos a un problema que afecta tanto al arrendador que vive de los cánones, como a el arrendatario que lleva a cabo su negocio en el inmueble. Así, en pro de buscar soluciones, el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, anunció mediante Decreto 579 del 15 de marzo de 2020 algunas medidas tendientes a mitigar lo sucedido que regirán desde la entrada en vigencia del Decreto hasta el 30 de junio de 2020.

Estas medidas contemplan:

  1.  La prohibición de desalojar a los arrendatarios de los inmuebles y suspender cualquier acción tendiente a esto;
  2. La prohibición de practicar ajustes en el canon de arrendamiento superiores al actual, con el condicionante que una vez culmine la vigencia del Decreto, se pagarán las mensualidades con el ajuste anual que correspondía, sumándole a estas el valor porcentual de los incrementos no cobrados a la fecha;
  3. De igual manera sugiere acordar estipulaciones especiales para el pago del canon de arrendamiento, en el que se prohíbe el cobro de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes. Así, en caso de no llegar a un acuerdo, será obligación del arrendatario pagar la totalidad del canon y ante un eventual incumplimiento pagará al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario.

Al respecto, es de considerar que el contrato de arrendamiento nace de la autonomía de la voluntad privada de las partes, la cual es reconocida para adecuar sus intereses y crear derechos y obligaciones. Esta facultad de autonomía es clave para dar manejo a situaciones como la que se vive actualmente en nuestro país, por lo que resulta fundamental en primera medida que se llegue de común acuerdo a soluciones que generen un equilibrio para las partes, teniendo en cuenta la situación en que se encuentren.

De esta manera toma relevancia la fuerza mayor, considerara según el artículo 64 del Código Civil como “el imprevisto a que no es posible resistir, como un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc”.Que al final resulta un eximente de responsabilidad ante el incumplimiento de obligaciones de orden contractual, en la medida en que se configuren sus 2 elementos principales, imprevisibilidad e irresistibilidad y un juez reconozca su existencia .así lo ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 26 de Julio de 2005 donde señaló lo siguiente:

 “(…) se tiene que según el artículo 1 de la Ley 95 de 1890, la fuerza mayor o caso fortuito se configura por la concurrencia de dos factores: a) que el hecho sea imprevisible, esto es, que dentro de las circunstancias normales de la vida, no sea posible contemplar por anticipado su ocurrencia. Por el contrario, si el hecho razonablemente hubiera podido preverse, por ser un acontecimiento normal o de ocurrencia frecuente, tal hecho no estructura el elemento imprevisible; y b) Que el hecho sea irresistible, o sea, que el agente no pueda evitar su acaecimiento ni superar sus consecuencias.” (negrilla fuera de texto)

Lo anterior indica que los 2 elementos de la fuerza mayor tienen que ser concurrentes para su configuración. Por ello, no todos los casos de arrendamiento comercial originados por la calamidad puedan alegar esta casual. sin duda, todos tendrán un especial tratamiento según las condiciones pactadas contractualmente y el impacto que hayan tenido las medidas provenientes de autoridad ejercidas por un funcionario público, como es el caso del COVID-19.

Así, para lograr los diferentes acuerdos es importante reconocer si se está ejecutando o no el objeto social para el cual fue arrendado el inmueble, todo en concordancia con las excepciones del más reciente Decreto 531 de marzo de 2020 en las que algunos sectores de la economía tienen condicionado o prohibido su funcionamiento.

De tal modo, si se está ejecutando parcialmente el objeto comercial en el inmueble, será posible reducir el canon de arrendamiento a lo que consideren prudente las partes y de acuerdo a los ingresos que esté generando el arrendador. En este caso, demostrar la fuerza mayor dependerá de circunstancias particulares, que den a entender que el arrendador hizo todo lo que estuvo a su alcance para explotar su objeto comercial, pero las contingencias lo impidieron. Al respecto la Corte Suprema de Justicia determino que “Cuando las mismas condiciones del demandado y atendiendo la naturaleza del hecho, ninguna otra persona hubiera podido enfrentar sus efectos perturbadores. En tales condiciones no sería viable deducir responsabilidad, pues nadie está obligado a lo imposible” (CSJ SC1230-2018, 25 abr.).

Pero si por otro lado, no se está utilizando el inmueble para ninguna actividad comercial, se estaría desvirtuando la razón principal por la cual se originó el contrato de arrendamiento, abriendo diferentes posibilidades como la terminación del contrato por fuerza mayor, amparándose en el cumplimiento de sus 2 elementos (irresistibilidad e imprevisibilidad); prorroga con una disminución considerable en el canon de arrendamiento mensual, pues no sería justo adquirir la obligación de afrontar en el tiempo el pago total de un dinero que jamás ingresó al modelo de negocio; y finalmente la condonación total del canon de arrendamiento, mientras dure la emergencia sanitaria, siendo este el panorama ideal pero más complejo.

Cualquiera que sea al acuerdo, debe realizarse a través de documento escrito u otrosí que deje claro las modificaciones o compromisos adquiridos en torno al contrato de arrendamiento y evite futuros litigios o controversias. La fuerza mayor no puede ser una excusa para incumplir, por el contrario, debe ser un instrumento que aporte para la negociación, siempre que existan los argumentos sólidos, que permitan alegarla ante la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones.

Sin duda, es un momento que requiere tacto y conciencia para entender las situaciones que rodean a las partes, siempre teniendo claro que mediante el acuerdo de voluntades se puede llegar a lo deseado, en la medida en que no se actúe en contra del ordenamiento público, las buenas costumbres y por supuesto los intereses de cada parte.

Autor: Sebastian López l Abogado Consultor AZC



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