¿En qué consiste y cuándo aplica la lesión enorme?

La lesión enorme constituye un vicio objetivo en los negocios jurídicos que proviene de la desigualdad de las prestaciones a cargo de cada una de las partes del contrato, vicio este que vulnera los principios de equidad y de justicia dentro los contratos bilaterales, conmutativos y onerosos.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia en su sentencia de casación SC10291 del 18 de Julio de 2017 se ha referido a la lesión enorme estableciendo los requisitos bajo los cuales se configura la existencia de dicho vicio en relación a la compraventa, a saber: i) que la misma recaiga sobre un bien inmueble, ii) que la diferencia entre el justo precio al momento del contrato sea enorme, es decir, que el precio pagado por el bien inmueble sea menos del doble o más de la mitad, iii) que el negocio jurídico no sea aleatorio, iv) que no se haya renunciado a la acción rescisoria, v) que el bien objeto del negocio jurídico no se hubiese perdido en poder del comprador y vi) que la acción de rescisión se ejerza dentro del término legal de cuatro años.

La acción rescisoria, que es la acción mediante la cual se puede dejar sin efecto un contrato o una obligación, puede ser ejercida por cualquiera de las partes que intervienen en el negocio jurídico toda vez que al establecer la condición de “más del doble o menos de la mitad” del valor del bien inmueble el legislador buscó brindar seguridad y protección a ambas partes del negocio jurídico, siendo así que comprador o vendedor pueden incoar la acción, el comprador podrá ejercer esta acción cuando haya pagado más del doble de justo precio del bien inmueble, y el vendedor a su vez podrá llevarla a cabo cuando ha vendido por menos de la mitad de dicho valor, de modo tal que en curso del proceso judicial se ha de probar la existencia de este desequilibrio en las cargas contractuales.

Por otro lado, y en relación a la rescisión del contrato ante desequilibrio contractual el comprador o el vendedor pueden solicitar la rescisión del negocio jurídico, de modo tal que en caso de que la acción sea interpuesta por el vendedor puede el comprador contra quien se ejerce completar el justo precio con deducción de una décima parte, y cuando la acción es interpuesta por el comprador en contra del vendedor este también tiene la opción de aceptar la rescisión del contrato o restituir el exceso percibido aumentado en una décima parte.

Otro de los elementos que expone la más alta instancia judicial de la justicia ordinaria su sentencia de casación es el justo precio, respecto al cual se ha referido estableciendo que este es un elemento que se mide en relación con el tiempo de celebración del negocio jurídico ya que este suele ser un valor al momento de efectuarse la compra venta pero al momento de llevarse a cabo la acción de rescisión haber aumentado o disminuido, determinando igualmente que el medio más idóneo para la determinación de este justo precio es la prueba técnica.

En conclusión podemos establecer que la lesión enorme es un vicio que afecta las prestaciones económicas del contrato cuando este recae sobre un bien inmueble, pudiendo afectar a cualquiera de las partes intervinientes en el negocio jurídico, pues se presenta cuando se compra por más del doble o por menos de la mitad, pero a su vez la ley contempla como se puede intentar llegar a un punto de equilibrio contractual mediante la rescisión del contrato, el pago o la devolución del valor sobrante o aquel que hace falta para llegar al justo precio, todo esto con el conocimiento y aquiescencia de la otra parte.